出租未取得规划许可证的房屋，租赁合同效力如何认定

【案例】

北京某甲公司承租某乙公司位于北京市朝阳区驼房营路8号的写字楼用于经营，北京某甲公司与承租方发生争议。北京某甲公司要求解除租赁合同，某乙公司不同意，故某甲公司诉至北京市朝阳区人民法院，法院经审理发现，某乙公司位于北京京市朝阳区驼房营的写字楼至今未通过城市规划部门批准。

【分歧】

本案中，关于某甲与某乙之间的租赁合同的效力产生了两种不同的意见：

第一种意见认为，该租赁合同是可撤销的，某甲可以向某乙主张撤销该租赁合同。理由是《合同法》规定了签订的合同存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显示公平情形的可以主张撤销该合同，本案中某乙明知道房屋没有审批手续而将房屋出租给某甲，本身存在欺诈的情形，故承租人乙可以主张撤销该合同。

第二种意见认为，该租赁合同自始无效，因其违法了国家的相关法律规定。

【北京双冠律师事务所赵锦华律师观点】

笔者同意第二种观点，理由如下：

可撤销的合同所针对的情形有：（一）存在重大误解订立的合同；（二）在订立合同时显失公平的合同；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。合同无效的情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《房屋租赁合同司法解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得 或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

本案中，某乙出租给某甲的的房屋因未取得建设工程规划许可证，应属无效。

【北京市朝阳区人民法院判决】

经北京市朝阳区人民法院公开审理，最终判决双方签订的《房屋租赁合同》无效。

【案情后续发展】

【原创作者：北京双冠律师事务所赵锦华律师】