租赁合同无效能否主张律师费及预期收益的损失

【本案例前期回顾】

【案例】

2016年4月6日北京某甲公司承租某乙公司位于北京市朝阳区驼房营路8号的写字楼用于自身经营及转租，后北京某甲公司与承租方发生争议，2016年12月16日某甲公司将房屋交还给某乙公司，在交房之前，某甲公司对房屋进行了装修，但装修未完成。北京某甲公司要求解除租赁合同，某乙公司不同意，故某甲公司诉至北京市朝阳区人民法院，法院经审理后发现，某乙公司位于北京京市朝阳区驼房营的写字楼至今未通过城市规划部门批准，判决双方签订的房屋租赁合同无效。后某甲公司又以缔约过失纠纷为由将某乙诉至北京市海淀区人民法院，要求某乙公司因合同无效遭受的经济损失即律师费115968元，并赔偿某甲公司预期利益损失因合同无效而导致丧失商业机会及转租分租的预期利益，按每平米每天利润0.9元计算，共2960平方米，从2016年4月7人起计算至2016年12月16日，共253天，预期利益损失2960*0.9*253=673992元）。

【分歧】

本案中，关于某甲与某乙之间的租赁合同无效后，是否应当承担律师费及预期利益损失产生了两种不同截然不同的意见：

第一种意见认为，应当支付，因为某乙公司对合同无效的后果负有不可推卸的责任，应当对某甲公司的损失承担全部的赔偿责任。

第二种意见认为，该租赁合同虽因其违法了国家的相关法律规定而被认定为无效，但不应当赔偿某甲公司的律师费和预期利益损失。

【北京双冠律师事务所赵锦华律师观点】

笔者同意第二种观点，理由如下：

1、关于律师费的承担。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案系缔约过失责任纠纷，某甲公司为诉讼而支出的律师费，不是因合同无效而产生的损失，故不属于合同无效导致的损失范畴，律师费某甲公司应当自行承担。

2、关于某甲公司转租、分租取得的预期利益。某甲公司转租、分租可能取得的预期利益（即期待利益），不是合同无效后产生的信赖利益损失。预期利益与信赖利益，两者的内涵及达到的保护状态均不同。预期利益是指当事人在订立合同时，期望通过合同履行获得的各种利益的总和，包括合同履行后可以获得的利益和因违约而导致的现有财产的减损灭失和费用的支出。信赖利益是指无过错的一方当事人信赖合同完满履行，在订立和履行合同中支出的费用和代价。保护期待利益可替代合同的履行。而保护信赖利益可使当事人恢复到合同订立之前的良好状态。违约损害赔偿一般应适用期待利益。

本案中，某乙公司在将房屋出租给某甲公司时，未如实将房屋未取得规划许可证的情况告知某甲共公司，违反了先合同义务，某甲公司在订立合同的过程中疏于审查，亦存在一定过错，但某甲公司承租房屋后未完成装修，也并未实际将房屋转租给他人，故某甲公司主张的预期利益损失不属于信赖利益损失的范畴，

【北京市海淀区区人民法院判决】

经北京市海淀人民法院公开审理，最终判决驳回了某甲公司的全部诉讼请求。

【原创作者：北京双冠律师事务所赵锦华律师】